不動産売却するなら知っておきたい！譲渡所得税の計算方法と節税方法

不動産を売却すると、場合によっては数千万円もの収入が発生します。
そのため「ものすごい税金が課されるのでは」と心配に思う人も多いようです。
あらかじめどれくらいの税金が発生するのか把握しておくと安心できるのではないでしょうか？
そこで今回は、不動産売却で発生する「譲渡所得税」について詳しく解説します！
北海道旭川市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で発生する譲渡所得税とはどんな税金？

不動産売却により得られた所得に課される税金を「譲渡所得税」といいます。
まずは譲渡所得税とはどのような税金なのか、またどんなときに課税されるのかを解説します。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が発生した際にかかる税金を指します。
ただし実際に「譲渡所得税」という税金はなく、譲渡所得に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の3つをまとめたものが便宜上「譲渡所得税」と呼ばれます。
譲渡所得税は、不動産を売却した価格にかかると思っている人が少なくありません。
しかし実際は、譲渡所得税は不動産を売却して得た「利益」である譲渡所得だけにかかります。
譲渡所得と譲渡所得税の計算方法は、次章で詳しく解説します。

譲渡所得税は必ず課税される？

譲渡所得税は、不動産を売却したら必ず課税されるものではありません。
前述したとおり、譲渡所得税は不動産を売却して得た利益に対して課税されるため、売却しても利益が出なければ税金は発生しないのです。
ただし譲渡所得税は、利益が出ずにマイナスになった場合でも、確定申告することで給与所得などのほかの所得と損益通算が可能です。 
損益通算とは、プラスの所得からマイナスの所得を差し引くことをいいます。
損益通算するとほかの所得と相殺され、全体の所得を減らせるので、譲渡所得税が発生しなくても、基本的には確定申告するのがおすすめです。

不動産売却で課される譲渡所得税の計算方法

ここでは、不動産売却で課される譲渡所得税の計算方法を詳しく解説します。

もととなる譲渡所得を計算する

譲渡所得税は、不動産を売却して発生する利益である譲渡所得に対して課される税金なので、まずは譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式を使って算出します。
譲渡所得=売却価格-（取得費+譲渡費用）
このうち取得費は、売却する不動産を取得したときにかかった費用で、購入費や新築費、その際支払った仲介手数料や司法書士報酬などを含みます。
取得費が不明のケースでは、売却価格の5%を取得費として計上します。 
不動産に建物が含まれる場合は、経年劣化を加味するため、減価償却費（経年により減少した価値）を差し引きます。
譲渡費用は、不動産を売却したときにかかった仲介手数料や解体費などの経費のことです。
たとえば取得費3,500万円で取得した不動産を、譲渡費用800万円かけて5,000万円で売却した場合、譲渡所得は以下のように計算します。
譲渡所得=5,000万円-（3,500万円-800万円）=700万円
この例では、譲渡所得は700万円と算出されました。

譲渡所得に譲渡所得税率を掛けて算出する

譲渡所得税は、前項で解説した計算方法で算出した譲渡所得に、譲渡所得税率を掛けて計算します。
譲渡所得税率は、売却した不動産が、売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下か5年超かで以下のように税率が異なります。
＜短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下>
譲渡所得税率39.63%（所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%）
＜長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超>
譲渡所得税率20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%）
たとえば先ほど譲渡所得が700万円と算出された物件の所有期間が7年だった場合は長期譲渡所得となるため、譲渡所得税は以下のように計算します。
譲渡所得税=700万円×20.315%=142万2,050円
この例では、譲渡所得税は142万2,050円と算出されました。

不動産売却で発生する譲渡所得税の節税方法

譲渡所得700万円に対して142万円も税金を払わなければならないなんて、とがっかりした方もいるのではないでしょうか？
ここでは譲渡所得税を節税する方法をご紹介しますので、ご参考にしてください。

取得費や譲渡費用を抜け漏れなく計上する

前章で解説したように、譲渡所得税は売却価格ではなく、売却によって得た利益である譲渡所得に対してかかる税金です。
そのため譲渡所得を少なくすると、譲渡所得税を減らすことができます。
譲渡所得を減らすには、売却価格から差し引く取得費と譲渡費用を少しでも多く計上することがポイントです。
たとえば取得費であれば、土地を取得するときに支払った測量費や造成費用なども含めて問題ありません。 
譲渡費用には、土地を売るために建物を撤去した際の取り壊し費用や、契約書に貼付した収入印紙なども計上できます。 
手元にある領収書を精査して、計上できるものは抜け漏れなく計上し、少しでも譲渡所得を減らしましょう。

適用できる特別控除の特例などを活用する

不動産を売却したときには、得られた譲渡所得から一定額を控除できる特別控除や特例などが複数用意されています。
適用されれば大きく節税できるので、対象とならないかをよく調べることが大切です。
ここでは代表的な3つの特例をご紹介します。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、マイホームを売却したときに、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。
つまり譲渡所得を計算して3,000万円以下であれば、差し引きゼロとなるため譲渡所得税が発生しません。
適用されるには、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、売り手と買い手が親子や夫婦などではないといったさまざまな条件があります。
3,000万円特別控除は節税効果がとても高い特例なので、対象となるかよく調べるようにしましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除
売却したのが相続した空き家であった場合も、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円まで控除されます。
マイホームの3,000万円特別控除よりは条件が厳しくなりますが、やはり適用されると節税効果が高いので、条件をよく調べて対象とならないか確認しましょう。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間10年を超えるマイホームを売却したときには、一定の条件を満たすことで「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」も適用されます。
これは売却した不動産が、売却した年の1月1日時点で10年を超えているなどの条件を満たしたときに、6,000万円以下の部分について、通常なら20.315%の税率が、14.21%に減税される制度です。
6,000万円を超える部分は通常の20.315%になります。
この制度は、3,000万円の特別控除と併用できることがポイントです。
たとえば15年所有していたマイホームを売却して得た譲渡所得が4,500万円だった場合、まず3,000万円が控除され、残る1,500万円に対して14.21%の譲渡所得税がかかります。
通常であれば4,500万円×20.315%=914万1,750円なのが、213万1,500円になるのですから、どれだけ節税効果が高いのかわかるでしょう。

まとめ

不動産を売却して得られる利益に対してかかる譲渡所得税は、まずは発生する譲渡所得を計算してから所有期間に応じた税率を掛け合わせて算出します。
譲渡所得税は高額になりがちですが、特別控除や特例を活用することで大幅な節税が可能です。
不動産の住まいるでは、北海道旭川市にある不動産の査定や売却のご相談に応じていますので、お気軽にお問い合わせしてください。