不動産売却で競売を回避する方法「任意売却」とは?競売との違いや流れをチェック!

2021-10-12

不動産売却で競売を回避する方法「任意売却」とは?競売との違いや流れをチェック!

この記事のハイライト
●住宅ローン滞納時に競売を回避するには任意売却がオススメ!
●売主の負担が大きく変わる任意売却と競売を徹底比較
●任意売却の流れをチェック!不動産会社への早めの相談が大切

経済不況、病気、離婚、介護など思い描いていた返済計画が崩れる、そのような状況は今や珍しいことではありません。
けれども一旦住宅ローンを滞納してしまうと、精神的にも辛くなり、何から手をつけたら良いのか分からなくなる場合も。
今回はそんな住宅ローンの返済でお困りの方へ向けて、不動産売却方法について解説します。
北海道旭川市エリアにお住まいの方で、住宅ローンの返済にお悩みを抱えていらっしゃる方はぜひ、チェックしてみてくださいね。

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不動産売却で競売を回避する方法「任意売却」とは?

不動産売却で競売を回避する方法「任意売却」とは?

昨今の社会情勢の変化から、住宅ローンの支払いが厳しくなり、売却を検討されている方が増えています。
でも売却しても住宅ローン残高が売却価格を上回ってしまう場合はどうしたら良いのでしょうか?
そんな時に検討したいのが、任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンの返済を滞納している方で、不動産売却をしても住宅ローンが残ってしまう際に、借入をした金融機関へ抵当権の解除に合意してもらい、売却を行う方法です。
任意売却の手続きを進めることで競売を回避し、通常の売却物件と同じように売却活動を行えます。

任意売却のメリットとは?

競売を回避し、任意売却を行うことのメリットは以下の5つ

  • 市場に近い価格で取引可能
  • 引っ越し費用や諸費用を売却代金から捻出できる可能性がある
  • 残債の支払いに無理のない返済計画が建てられる
  • プライバシーを守って売却活動ができる
  • 条件によっては売却後住み続けることも可能

任意売却は通常の売却と同等の売却活動が可能です。
そのため、知人や同僚に住宅ローンを滞納していることを知られることもありません。
また売却後の残ったローンの支払いは分割支払いで、無理のない返済計画に応じてもらえるところも大きなメリットでしょう。
さらに条件によっては、一旦不動産会社や投資家に不動産を買い取ってもらい、賃料を払いながらマイホームに住み続けるリースバックを選択することも可能です。
介護やお子さまの受験など、すぐに居住先を変更できない場合や、経済環境が安定次第マイホームを買い戻したい場合などに、リースバックを選択される方もいらっしゃいます。

任意売却のデメリットとは?

住宅ローンを滞納した方にとってメリットの多い任意売却ですが、デメリットもあるので、チェックしておきましょう。

  • 個人信用情報に傷がつく
  • 連帯保証人の同意が必要
  • 完全に競売を免れたわけではない

住宅ローンを3か月以上滞納すると、信用情報に傷がつく可能性が高まりますが、任意売却をしたから傷がつくわけではありません。
また任意売却の手続きを進めるためには、連帯保証人の同意が必要になります。
連帯保証人をご夫婦で設定されている場合に、離婚などで連絡がつかないと任意売却の手続きが進められません。
さらに完全に競売を免れたわけではないことに注意が必要です。
任意売却を進めても競売が開札されるまでに売却が完了しない場合は、競売が実行されてしまいます。
では実際に任意売却と競売でどのような違いがあるのか比較してみましょう。

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不動産売却方法の違いは?任意売却と競売を比較

不動産売却方法の違いは?任意売却と競売を比較

住宅ローンを滞納したまま支払いが滞ると、督促状や催告書にて支払いをするよう通知が届きます。
そのまま支払わず放置していると、最終的には強制的に競売にかけられその売却金額を残債の回収に充てられるのが競売です。
では任意売却と競売でどのような違いがあるのか、比較してみましょう。
任意売却の場合

  • 【売却価格】市場価格に近い価格で売却可
  • 【残債の返済】分割返済の交渉可能
  • 【プライバシー】周囲に知られず取引可
  • 【諸費用】売却代金からの捻出可能
  • 【引っ越し代】売却代金から捻出可能な場合あり
  • 【退去日】調整可能
  • 【売却後住み続けることが可能か?】条件付で可能な場合あり

競売の場合

  • 【売却価格】市場の6~7割程度
  • 【残債の返済】一括返済をもとめられる
  • 【プライバシー】新聞やネットに広く公開
  • 【諸費用】自分で用意
  • 【引っ越し代】自分で用意
  • 【退去日】調整不可・強制執行される場合も
  • 【売却後住み続けることが可能か?】不可

このように任意売却と競売では大きな違いがあります。
どちらも残った残債を支払う義務が引き続きありますが、任意売却と競売では売却金額に大きな差がありますので、残債額も大きくかわってくるでしょう。
さらに競売の場合は、諸費用や引っ越し代も自分で用意しなくてはならず、さらに苦しい状況になり自己破産の手続きをする方もいらっしゃいます。
その上強制的に執行される競売は、プライバシーへの配慮もなく、引っ越し日の調整などもできません。
会社の同僚や近隣の方にも知られる可能性があり、精神的にも追い込まれてしまうため、任意売却と比較するとデメリットしかありません。
極力競売を回避し、任意売却の手続きが進められるよう不動産会社へ早めに相談へ行くことが重要です。

任意売却は活動期間が限られている

競売と比べるとメリットの多い任意売却ですが、完全に競売を免れたわけではありません。
競売の開札が始まるまでに任意売却を完了しないと、結局は競売物件として売却されてしまうのです。
では任意売却が始まった際にスムーズに売却活動ができるよう、流れをチェックしておきましょう。

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不動産売却で競売を回避する任意売却の流れをチェック!

不動産売却で競売を回避する任意売却の流れをチェック!

任意売却を成功させるためには、売却可能な期間と流れを把握することが大切です。

任意売却の流れ①不動産会社へ相談

任意売却の開始は期限の利益を喪失してからですが、そこから任意売却の手続きを進めても交渉が通らない場合もあります。
競売を回避し、任意売却で少しでもご希望に近い形で売却を進めるには、任意売却に強い不動産会社へ早めに相談することが大切です。

任意売却の流れ②金融機関への相談

上記と同時並行して金融機関へ借入状況を確認します。
まずは住宅ローンの残高証明書を発行してもらいましょう。
そして早い段階で任意売却の検討をしていると相談をしておくことで、この先の交渉が進めやすくなります。

任意売却の流れ③売却不動産の査定

次にどのくらいの価格で売却できるのか、売却不動産の査定をします。
任意売却の査定価格によっては、期間内に売却できず競売になってしまう恐れもあります。
不動産の住まいるなら、豊富な経験と北海道旭川市エリアを熟知した査定価格で、お客様の任意売却がスムーズに運ぶよう最適価格にて査定いたします。

任意売却の流れ④不動産会社と契約し任意売却開始

不動産会社からの査定価格や売却プランについてご納得いただけましたら、不動産会社と媒介契約を結び、任意売却の手続きを開始します。
債権者へ任意売却の申請をし、債権者からの承諾を得るといよいよ任意売却を開始します。

任意売却の流れ⑤売買契約

購入希望者が現れ、価格交渉が終わると売買契約へと進みます。
ただし、債権者への許可を得なければ、契約に進むことはできません。
売却代金で全額返金できない場合は、この時点で返済方法について相談し、債権者の許可がおり次第売買契約を結びます。

任意売却の流れ⑥決済・引渡し

買主へ引き渡すまでに引っ越しを完了しなければなりません。
引渡し日には引っ越しを完了した状態で、決済をし物件を引渡します。

任意売却の流れ⑦残債の支払い開始

売却金額で住宅ローンを完済できなかった場合は、無理のない範囲で返済計画を立て、コツコツ返済していきましょう。

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まとめ

不動産売却において競売を回避する1番の秘策は早めに任意売却に詳しい不動産会社へ相談をすること。
放っておくと、債権者が任意売却へ応じてくれないなど、不利な状況になりかねません。
私ども不動産の住まいるでは、北海道旭川市エリアのお客様を対象に、任意売却のご相談から住宅ローン返済の不安に対する疑問など、なんでもお答えしております。
不動産に関する小さなお悩みでも、お気軽にお問合せ下さい。

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