不動産の売却前に知っておきたい!契約不適合責任と瑕疵担保責任とは?

2021-11-30

不動産の売却前に知っておきたい!契約不適合責任と瑕疵担保責任とは?

2020年4月に民法改正がおこなわれ、不動産売買をするときの契約責任に関しても変更がありました。
不動産の売却を検討されている方にとっては、どのような変更があったのか気になるところではないでしょうか。
ここでは、新しく変更された「契約不適合責任」と変更前の「瑕疵担保責任」について解説します。

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不動産売却に関わる「契約不適合責任」とは?

不動産売買における契約不適合責任とは、売主が契約内容と違うものを買主に売却したときは、売主が責任を負うことで買主を守る制度のことです。
たとえば柱に損傷がある物件を売買する際に、契約書の内容に「柱損傷」と記載があれば、柱の損傷に対して責任を負う必要はありません。
しかし、契約内容に「柱損傷」と記載がなければ「契約内容と違う物件」となり、売主は責任を負うことになります。
注意点としては、買主が事前に「柱の損傷」を知っていたとしても「契約書」に記載がなければ、売主が責任を負う必要があることです。
そのため、売買契約書には物件の現状内容を書き出すだけでなく、容認事項や特約も漏れなく記載することがとても重要です。
正しい物件の現状を把握するためにも、インスペクションをおこない物件の状態を明確にしておくと良いでしょう。

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不動産売却における「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」の違い

変更前の「瑕疵担保責任」とは、買主が購入時に発見できなかった隠れた瑕疵(品質や性能を欠く状態)に対して責任を求めるものです。
「隠れていた瑕疵」ではなく「契約書に記載されているか」が変更後の大きな違いといえるでしょう。
また「瑕疵担保責任」で買主が売主に請求できる権利は、「損害賠償請求」と「契約解除」の2つでしたが、「契約不適合責任」では5つの請求権利があります。

  • 修繕や代替物・不足分の引渡しを請求する「追完請求」
  • 追完請求に応じない又は修繕不能な場合に請求する「代金減額請求権」
  • 追完請求に応じない場合に購入を取りやめる「催告解除」
  • 契約の目的を達しないときに限りおこなう「無催告解除」
  • 履行利益などで損害を被った場合の「損害賠償請求」

改正後の「契約不適合責任」では売主の責任が重くなっています。
売却を考えている方は、5つの請求権利について確認しておくことをおすすめします。

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まとめ

民法改正後の「契約不適合責任」とは、不動産売買時に契約書の内容と違うものを売却すると売主が責任を負い、買主を保護する制度です。
改正前の「瑕疵担保責任」と違い、契約書に物件内容を漏れなく記載することが重要といえます。
売却を検討中の方は、十分な準備をして売却をすすめましょう。
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