再建築不可物件を売却することはできる?再建築を可能にする方法もご紹介

2021-12-06

再建築不可物件を売却することはできる?再建築を可能にする方法もご紹介

再建築(建て替え)ができない建物を、再建築不可物件と呼びます。
リフォームは可能ですが、火事や天災で家が無くなってしまっても、建て替えることができません。
なぜ再建築が不可なのか、理由と、売却の方法について解説します。

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再建築不可物件の売却~再建築不可の理由~

再建築が不可な理由は、接道に問題があるためです。
建築基準法では建物を建てる時に、幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけないという決まりがあります。
救急車や消防車などの緊急車両が、スムーズに入れる幅を確保するために定められたものです。
再建築不可物件はローンを組むことが難しく、現金で購入するケースが多いです。
そのためなかなか買い手がつかず、相場の半値から7割ほどの価格で取引されます。

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再建築不可物件の売却~売却方法~

再建築不可物件は接道問題を解決すれば、再建築可能な物件として売却することができます。
幅員4mに満たない道路は、建て直す時にセットバックをして、中心線から2m後退して建築すれば再建築可能物件となります。
そのような道路は、建築基準法第42条第2項により道路とみなされ、「みなし道路(2項道路)」と呼ばれます。
セットバック部分には塀も建てることができず、利用できる面積は減りますが、再建築可能な物件として売却することができます。
みなし道路に認定されているかどうかは、各地域の行政で確認できます。
また2mに足りない部分を隣地の所有者から買い取らせてもらうという方法もあります。
接道部分が2mになるよう隣地の土地を購入し、再建築が可能な物件にします。
43条但し書き道路の申請をするという方法もありますが、周囲に広い敷地があり、交通、防火、安全、衛生上支障がないことが条件になりますので、密集した住宅地の物件には難しいかもしれません。
接道問題が解決できなかった場合、再建築不可物件として売却することになりますが、再建築不可物件を専門に買い取る業者もあります。
相場よりも安くなってしまいますが、早期売却を希望される方にも良い方法になります。

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まとめ

家を再建築(建て替え)できない物件を、再建築不可物件といいます。
再建築不可物件はなかなか買い手がつかず、相場より安い値段で取引されます。
接道問題を解決して再建築可能な物件になれば、より高い金額で売却することが可能です。
専門的な知識が必要になってくる取引なので、不動産会社ともよく相談しながら進めていきましょう。
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